Starý byt vs novostavba?

-> dragon_cb_cz: jop, tadle matematika má mnoho "proměnných", ale výsledek nemusí být špatný :)

-> krup: Taky možnost, ale pronájem družstevního bytu je komplikovanější než u bytu v osobním vlastnictví, navíc nejsme úplně "nájemní" lokalita - ale zkusit to samozřejmě můžu. Pak je samozřejmě otázka, jak moc ten nájemník byt zničí

-> dragon_cb_cz: tak to pronajmout a prodat až za 8 let :p



(moje 2kk aktuálně nikdo nehce za podmínek, které jsem si nastavil, takže to pronajmu a nabídnu znovu třeba za rok dva - nájemník mezi tím umoří část hypotéky a bude :) )

-> aDAm: Otázkou je co bude či nebude ochotná akceptovat manželka, IMHO by spíš radši třeba ten Mnichov nebo Frankfurt, aby to bylo blíž k rodičům... No ještě pár měsíců na rozmyšlenou mám.

-> dragon_cb_cz: ;)

-> m8rinek: Oživuješ hodně starý kostlivce. Varianta kopnout do vrtule je pořád jedna z možných, na jaře mě čekaj státnice a pak se uvidí, už začínám nějakej pozvolnej průzkum trhu. Blbý je, že nemám moc představu o platech v oboru mimo Prahu, ale to se nějak pořeší. Spíš řeším co s bytem - je pořád ještě družstevní a tuším ještě 8 let bude, což je na prd, dost snižuje prodejní cenu. Takže ještě na 8 let dopředu mám buď někde vázaných cca 3 mega, nebo se musím smířit se značně sníženou cenou...



EDIT: Jinak nakolik to ohodnocení odpovídá, si nejsem jistej, v nájmech je to celkem pohoda (za 12 měsíčně se v Praze dá slušně bydlet). Spíš na koupi je to docela rachot, byty v Berlíně jsou levnější než v Praze, takže je to jedna z možností kam jít... Berlín, Frankfurt, Mnichov... asi bych měl začít oprašovat deutsche Sprache.

-> dragon_cb_cz: Tak snad cenám v Praze odpovídá vyšší platový ohodnocení, než je to ve zbytku republiky, jinak snad nemá význam tam setrvávat, kopni do vrtule, přestěhuj se někam kde bude pozemek za půlku... Nebo nebreč ;).

-> MajklM: u developerského projektu není nikdy nic ok, vždy se tam něco sere.

Díky za info. Budu držet palce, ať s tím nemáš problémy. Já asi zůstanu u té novostavby a budu doufat, že to bude ok.

Přes veškerý možný neduhy jsem nakonec zvolil kompletně přestavěnou cihlovou vilu na bytovku. Někdy v prvním kvartálu 2014 bych se měl stěhovat. Tak uvidíme. Jako velký mínus beru vytápění elektrokotlem ( každej bt má svůj napojenej na podlahovku ). Tak uvidím jak mě to bude ždímat z financí.

Ahoj,

tak jak jsi nakonec dopadl? Novostavba nebo rekonstrukce?

Já teď totiž řeším úplně stejný problém, ale kloním se spíše k novostavbě, protože je na ni navíc sleva, na ukázku: www.yitkoti.cz/yit_domov/ akcni-nabidka

Ale docela by mě zajímalo co si si vybral a proč.

-> Tuner#2: Za 2 mega koupíš přiměřeném okolí prahy (ani ne tak vzdáleností jako spíš dopravní dostupností) možná přiměřený pozemek... tady v Kolovratech zrovna městská část prodává dva - jeden 3000/metr, druhý 3500/metr, pokud vím tak nezasíťované



Baráky na kterých by byla kopice práce a nákladů na svépomocné rekonstrukci se prodávají od 4 mega za menší/horší stav, za 5-6 mega se najde něco kam se dá nastěhovat, v části bydlet a druhou část rekonstruovat - a možná se najde i místo pro škodnou. Já třeba koukal na tohle: www.sreality.cz/detail/.. ./3151512156 , ta stodola by byl velice příjemný bonus pro sysla mé kategorie, ale dokud nebudu moct vzít plnej úvazek, tak je to trochu mimo mojí finanční realitu

-> aDAm:

Dobře. Tak jinak. Já si nemůžu vybírat

-> 1560: no hele může, ale musí mít pořádně nadutou portmonku ;)

-> aDAm:

No co, já mám zase výhled na benzinu :) Ale jinak jsem spokojenej, výhled sice na houby, ale ostatní dobrý. Člověk si nemůže moc vybírat.

-> 1560: jo no a co sem tak odsledoval tak je asi ta realitka i majitelem, protože nikdo jiný to nenabízí a v inzu neměli to klasické magicke "v zastoupení majitele"...ale co vydělají, zkásnou ještě k tomu provizi proč by ne. Ten byt se mě líbil, měl jen jednu vadu a to výhled do "dvora" a jelikož to bylo první patro tak dost na pikacu.

-> havlik: No já se snažim to taky tak nějak sledovat. Je fakt, že je to tu nahnaný tou Prahou , ale dá se sehnat i něco solidního k bydlení do těch 2 milionů v Králováku nebo Zdicích.

-> aDAm:

Realitka, no :-) Asi z toho maj malý provize.

-> 1560: no a o tom šetření do je, bohužel. Pak si kup developerský projekt kde z toho chce developer vymlátit maximum. Známí před dvěmi lety koupili 3+kk v hrušovanech za necelé dva míče, byly tam postaveny tuším 4 baráky a developer má/měl problém je udat, nikdo to nechtěl. No dnes mu tam zustaly nějaké malé byty 1+kk/2+kk co nejdou udat a ještě mu tam srmrdí poslední 3+kk...no začali jsme uvažovat i o téhle "vesnici" a při pokecu s kámošem je tam údajně nějaký průser s komínem, když spustí kotle všechny jednotky tak kotel má málo vzduchu, developer má zatím v paži a asi neřeší, holt ti co tam už bydlí museli řešit nějaké provizorzní přisávání přes chodbu, takže na to asi taky hodíme bobana.



Jinak k tomu "svépomocí". Našel jsem v brně pěkný byt 3+kk, zajímavá plocha kolem 70m2, terasa, možnost garáže/dvougaráže, dispozičně jakž takž ale hlavně ve fázi "hrubé" stavby, tj udělané jen omítky a stropy, což se mě hodně libilo, že si můžu udělat podlahy, zárubně, obklady atd dle sebe a hlavně tohle bych zvládl i po těch večerech. Cena příjemná a po zjišťování cen v okolí sem narazil na stejné byty co se v tom baráku prodaly už dokončené za cca 3,3mio, a tento je k dispozici za 2,4mio takže bych řek pěkná nabídka.

Prodávala to realitka, takže prvně mail realitce zda je volno atd...den nic, tak tedy pokus o tel, problem dovolat se, když sem se dovolal tak údajně rezervačka do konce týdne a jestli chcu tak že dá vědět jestli bude volný či ne, týden dva nic, žádná reakce, tak zase mail co a jak že slíbili se ozvat, den dva nic, tak zase pokus o telefon, opět problém se dovolat, no když sem se po dni dovolal, tak opět info že rezervačka do konce týdne, ale že jestli chcu tak se ozve za hoďku že je v autě a domluvíme prohlídku, hoďka pryč nevolal, další den taky nevolal...no mam v pici takovouto realitku abych je na kolenou prosil že jim dám prachy za byt??? Kde to sme?

Nevím, proč řešíte ceny, když jsou závislé na lokalitě, na velikosti, na poptávce v daném místě... Můžu si koupit relativně novej barák na vesnici za mega nebo stejně velkej 30 let starej barák v Brně za 7 mega.

To stejné byty. Tak například v Kroměříži jsou byty dražší, než srovnatelné ve Zlíně nebo v Brně. A že to jsou většinou zprzněniny s naprosto nelogickým a nevyužitelným prostorem. Ono taky záleží, kdo to prodává a kolik z toho chce.



Ale dovolím si ještě jedno OT - pokud vlastní a nový, tak jediná možnost je, jak snížit náklady, postavit si to svépomocí (nebo použít méně kvalitní materiál - ale vy v tom budete bydlet, ne já). Ale jak říkal T2 - ne každý má čas, chuť, možnost a umění se do toho pustit. A lidi, co si postaví vlastní barák prakticky sami bezmezně obdivuji, i když z toho vyjde většinou naprostá hrůza a slátanina, jakou vídáváme na polích za městem dnes a denně. Ono to totiž není jen tak a ta stavba, ač se zdá jednoduchá, přináší tolik úskalí, až to pěkný není. A to je jen rodinnej barák :-) Znám několik lidí, kteří při stavbě zestárli, jak se říká, o 5 let.



Půl roku v práci přemýšlíme, jak snížit náklady na stavbu, protože jakmile dneska stojí byť novej barák minimalistických kategorií víc jak tři mega, lidi se cukaj a raději si vyberou nějakou hrůzu s katalogu, kterou jim dovezou, smontujou a hotovo, je to levnější, ale pak mají ložnici na sever a koupelnu na jih, protože se nikdo nebude zaobírat úpravou na pozemek. A bohužel, dnes je doba, kdy si i lidi, co ty peníze mají, třikrát rozmyslí, jak je investují - a mnohdy si to rozmýšlí víc jak ti,c o si vemou hypotéku.

No prostě a jednoduše, zvolili jsme tedy taky formu DODO (Dodělej si Doma). Za 2,7 mega bude postaven barák a vevnitř si ho lidi dodělají sami (pozor, ne hrubá stavba - to je prakticky neprodejný, chce to přeci jen mít zvenku komplet hotové). Jsem zvědav, jak se na tuto možnost lidi budou tvářit.





U bytu je ta nevýhoda, že to svépomocí nejde. A popravdě... Zrovna byty se dneska ojebávaj kvůli penězám tak, že je lepší koupit něco staršího a opravit to. Dovolím si jeden příklad, který znám - stavěla se takto bytovka (nic velkýho, jen nějakých cca 30 bytů) a od začátku bylo investorovi jasné, že minimální cena, za kterou to chce prodat, aby vydělal, je cca 5 mega za byt (v době a v místě, kdy se kolem prodávali srovnatelné byty za poloviční ceny). Pak mu teda začalo být jasné, že to neprodá, ale protože potřeboval/chtěl 100% zisk, tak začal ojebávat stavbu. Tu íčko desítka místo patnáctky, tu beton tři centimetry místo pěti, tu dvojsklo místo klientem objednaného trojskla... No, momentálně má na krku asi 8 žalob majitelů bytů a pravidělně barák obchází statik, začalo to křížením vrat garáží, teď se bortí jeden roh a nejnověji se nesmí používat výtah, protože je to životu nebezpečno :)



Takže... Dneska je zlá doba na nový věci jak z pohledu investora tak z pohledu klienta.

-> Tuner#2: běžná cena za cca 4+kk + garáž v řadovce, takže i s minimálním pozemkem, holt je to daň za město. Příbuzní tady na jihu nejsou takže sám a dělt to svépomocí po večerech tak to budu stavět do konce života.



k těm cenám např. co máme kousek vedle co bydlíme a to slatina neptaří mezi předražené čtvrti:

www.sreality.cz/detail/.. ./3442131804



-> Jarda/felda: stavební denník je fajn čtení, ale tohodle plánu jsem se dávno zdal přesunem ze severu na jih ;)



a k platům se asi nemá cenu vyjadřovat, "běžný" smrtelník na tyto několika milionové byty/domy nemá šanci dosáhnout pokud nemá ve slamáku našetřeno.

-> Lock007: no neni:) ne že bych chtěl dělat nějakýho chytrýho, ale přes rok sem se tomu docela aktivně věnoval a opravdu levnější nejsou skoro o nic ani v těch nebližší okolních vesnicích

-> MerHanz: normální člověk si v Berouně vydělá 10 - 15 tis. jako všude jinde. Ono to tu neni zas tak hrozný stačí se kouknout o kilometr dál od centra a cena už je mnohem veselejší.

-> havlik: Skoro za 4 mega starej barák ?? Kolik si tam normální člověk u vás vydělává ?? Tady za jetej barák okolo 2,5 a to tu na to nikdo moc nemá. Zrovna vím o menší řadovce okolo mega, ale ty rekonstrukce to si tu moc lidi netroufaj. Taky bych to neutáh ani při to, že bych žral trávu

pol roka sme hladali byt v Blave, nakoniec sme vybrali novostavbu-nadstavbu nad existujuci panelak, za tu istu cenu ako 35 rocny 3-izbak v zlom stave. Takto si vsetko spravime podla seba.



ale moj sen je nadalej velka garaz-dielna + dom

-> aDAm: pro představu www.domeceksnu.cz/stavebn i_denik

-> Nwkt 24.04.13 10:57:20: NJ tak středočeský kraj a Praha je opravdu jiný svět, ale tak zase tam lidi nedělají za to co my tady, takže holt se to na všem kompenzuje.



-> Syny 24.04.13 11:06:33: Bez vybavení malej barák bez garáže za dva míče svépomocí je poněkud hodně. Na druhou stranu chápu, spousta lidí nechce trávit 3 roky stavbou a to zdaleka nejsme v cíli.

-> Syny: nebo můžeš koupit něco staršího www.sreality.cz/detail/.. ./1883452252



ale jo ted se obejvilo pár "rozumných" do 4mega www.sreality.cz/detail/.. ./2454532956 ale zase většinou bez pořádnýho pozemeku a příjezdu na něj.

-> havlik 24.04.13 11:07:44: Tykravo :) Tak to je slusna raketa...

-> Syny: třeba takhle www.sreality.cz/detail/.. ./1316270684

-> Tuner#2: Tak ono taky dost zalezi na pozemku. Nevim na kolik vysel barak tobe, ale co stavelo par znamych (vicemene taky hodne svepomoci), tak jim to vychazelo cca 2 000 000 vcetne zakladniho vybaveni (koupelna, kuchyne). Ale nebyl to zadnej extra barak, naopak byl celkem malej a bez garaze. A kdyz si k tomu pripoctes nejakej pozemek na urovni, kterej pokud chces zasitovanej nekde u mesta (aby to nebylo nekde uplne mimo civilizaci) a treba 1000m2 (coz neni nejak extra obrovska zahrada), tak to mas dalsi 1 500 000 - 2 000 000. Akorat clovek pak musi mit cas na tu zahradu, pokud nekdo nechce makat na zahrade a pripadne baraku, tak pro nej je byt urcite lepsi - ovsem musi pocitat s tim, ze cim starsi byt, tim horsi podminky bydleni (sousedi atd)...



A to vlastne beru ceny kolem Plzne (jak podotknul Nwkt), jak se pohybujou treba kolem Prahy netusim...

-> Tuner#2: Stačí se přiblížit k Praze a za cenu novýho baráku v Plzni máš v Berouně starou hajtru

-> aDAm 24.04.13 08:08:12: Barák za 4 - 5 míčů to už musí bejt palác ne? NJ ale holt se musí přiložit ruka k dílu a nějaký čas to trvá. Pokud jsi vyloženě sám bez příbuzných a kamarádů, tak pořád máš možnost zedníka a bejt mu k ruce + zbytek řešit dodavatelsky od konkrétních firem a hlídat si vše... Pak jsi finančně zcela někde jinde.

-> Jumbo: No tak u nás stavba svépomocí nehrozí, v jenom člověku bych tak dřív chcípl ;) Baráček by byl fajn, ale volné 4-5mio zrovna nejsou a sportka ne a ne padnout. A když projedu nabídku baráků co sou na "venkově" tak ty ceny sou drobátko úlet, a vychází cenově zhruba stejně co barák v řadovce na kraji brna. Proto spíš jdem do bytu který se dá sehnat snázeji.

Tak to samé řeším teď s mladou já, protože nájem už prostě platit nechci. Napřed byl v plánu byt v novostavbě, ale sehnat byt sloužící jako budoucí zázemí pro rodinu v novostavbě by bylo krapet drahé. Tak že větší byt k rekonstrukci a stejně astronomické částky. Tak jsme se nakonec dohodli, že bude baráček a pozemek, což ve finále vyjde podobně, jako když se koupí velký byt v centru. Finanční limity mám sic krapet výš, ale jinak bych taky doporučoval novostavbu. Já osobně teda do developerského projektu jít nechci, jsou k tomu malé pozemky a navíc finančně je to někde jinde. Bude stavba "svépomocí", mám otce a známe zedníky, pak jednoho majitele stavební firmy, který sežene materiál se slevou a prodá bez daně mě, včetně betonu a podobných srand, takže při předběžném rozpočtu se zatím pohybuju s barákem na patro a 100m2 zastavěné plochy, k tomu pozemek 1250 m2 na okraji Brna asi za cenu byt 4+1 na vnitřních sídlištích Brna... A garáž bude taky...

-> Jarda/felda: jak jsem psal, většina projektů už dávno stoji a jsou ve fázi dokončení takže těžko ohlídáš.

-> aDAm 23.04.13 17:06:45: ty to platíš tak máš právo si to pohlídat

-> krup: no nevím jak u vás, ale tady jsou většinou projekty už rozjetý či před dokončením, tedy aspoň ty v povolené cenové hranici. Zatím sem přímo s žádným developerem nejednal ale dle info co zveřejňují tak klientské změny se týkají tak akorát krytin či obkladů.

-> aDAm: pokud už máš podepsanou alespoň smlouvu o smlouvě budoucí, ba co hůř, pokud už do tebe dostal nějaké peníze, pak je proti zdravému rozumu (není-li ve smlouvě uvedeno jinak), abys neměl přístup - možnost si ověřit průběh výstavby / dodržené technologie / kvalitu provedení ..



Vlastní stavební dozor bych fakt doporučil - z vlastní zkušenosti - kdybychom to nekoupili "až hotové", vyhnuli bychom se díky tomu křivým zdem a pár dalším nepříjemným drobnostem, které jsme museli složitě řešit "až pak" ..



( hlavně si pak lépe můžeš řídit umístění zásuvek a dalších prkotin .. )



Pokud kupujete už zrealizovanou novostavbu, vemte si k sobě na podpis předávacího protokolu stavebního inspektora - co neuvedete do předávacího protokolu jako "vady", to už pak "nikdo nikdy nenapraví" -> nezáv. stav. insp. se rozhodně vyplatí! (taky z praxe :o)) :/ )

-> dragon_cb_cz: no nevím nevim s tou kontrolou během stavby, to by se asi developerovi nelíbilo kdybych mu šmejdil po stavbě a kritizoval průběh výstavby ;)

-> aDAm: A nebo prostě "middle ground" - barák relativně nový ale takový kde už někdo bydlel a tudíž jsou vychytané "dětské nemoci" a nebudeš muset řešit reklamace, které předchozí majitel vyřešil za tebe Takhle to mám třeba já, ale měl jsem štěstí že byt prodávala sestřenice, v cca 10 let starém baráku. A mám pocit že v té době to ojebávali o fous míň než dnes, i když ne vždy je to taky sláva. Výhoda je, že družstvo vedou dost kompetentní lidi a nenechali se odbýt a i když to v některých případech trvalo těch 10 let, tak se o reklamace klidně soudili - a vysoudili.



Novostavbu bych kupoval jedině jak píše -> krup: , tzn v průběhu výstavby a kontrolovat si, jak to dělají. Jinak je solidní šance, že z toho budeš neštastnej...



Mimochodem, v okolí jakého města že to kupuješ?

.. podobné jsme řešili před cca třema rokama.. nakonec jsme kopili novostabu (primárně kvůli dvoru a vlastnímu parkingu), ale:



- novostavba bude mět nižší náklady - staví se povětšinou "nízkoenergetické domy", takže vytápění bude za hubičku

- vybereš si co chceš (a pokud umíš vyjednávat), udělá ti developer i nadstandard "v ceně" .. = je to snazší

- doporučil bych koupit v průběhu výstavby a dělat si vlastní dozor :)



Za mě tedy novostavba :)



( ikdyž teď kupujeme k totální rekonstrukci, ovšem domeček :) )

-> U-Geen: tak já od narození na vesnici, sice taky ten komančský panelák ale mini verze, klid, zeleň atd....pak jsme se přestěhovali před pár lety do města a celkem sem si zvykl, asi hlavně proto, že nebydlíme přímo v centru ale vždy v okrajové části kde ta zeleň a klid taky je ;) V předchozím bydlení bylo za barákem pole, les, rybník takže takový venkov ;)

-> aDAm: ja si treba nedovedu predstavit, ze bychom bydleli nekde ve meste... nejak sem si zvyknul na ten klid, ze mi nikdo do niceho nekeca atd... je fakt ze bydlime skoro na samote a ze nejsme zrovna spolecensky :) na druhy strane je to dojizdeni, hromadna prakticky neexistuje

-> alchstuip - (Až kým nás STK nerozdelí): no právě, vidím to asi stejně ;) Před časem sme bydleli v novostavbě, no kvalita děs, praskající zdi jak v komančském paneláku u máti co stojí na bažinatém podloží ;), zatékání do bytu díky špatné plechařine na stříšce a o zateplení ani nemluvě ;) a pak si kup novostavbu ;)



Co vypadá třeba ještě zajímavě tak bydlení na kraji města. Jeden kolega se přestěhoval do hrušovan a tam cenovky letěly výrazně níže než v "centru". Např 3+kk kolem těch 70m pod 2mio v novostavbě, ale zase je tu to dojíždění...i když vlak jezdí co 30min a do centra je to idosových cca 21min což se jakž takž dá.



A nebo druhá část venkova kde je k dispozici postavení montovaného baráku o dispozici 3+kk s pozemkem lehce nad 2mio...tady už je to s veřejnou dopravou horší, vlak co hoďku a doba do centra cca 25min. Ale zase možnost brák upravit a mít i garage ;)

Bohužel souhlasím s alchstuip - (Až kým nás STK nerozdelí) Na jednu stranu se haní paneláky a starší výstavba (cihlová) z dob komančů, ale když jsem byl u ségry v novostavbě tak teda stejné možná i horší. Horší o to, že člověk čeká pokrok, kvalitu. Sousedi jsou tam slyšet stejně jak v paneláku a celkově nic moc i dispozičně. Mluvím o bytech

-> aDAm: Byt stary: vacsinou same problemy, chyby konstrukcii, nevyhnutna rekonstrukcia, pripadne zateplenie, okna a castokrat susedia "starousadlici" co maju petent na rozum a kazdemu chcu vnucovat svoj nazor.

Vyhodou su vacsinou celkom rozumne dispozicie bytu



Byt v novostavbe: Castokrat este vacsie chyby konstrukcie, odflaknuta robota, lacne materialy z polska, predrazene. Kym vychytas vsetky konstrukcne nedostatky, stravis vela casu doslova bojom s developerom, spravcom a neviem kym vsetkym este. Vcsinou uplne sialene a neprakticke dispozicie bytu.



Takze je to prast jak uhod... Idealne je obzriet viac bytov, starych aj novych a nejako si vybrat kompromis medzi cenou a uzitkovou hodnotou.

-> OndraST: tak finanční zátěž je cca na stejno stary vs nový. U starého akorát nevýhoda měsíc až dva offline než se udělá rekonstrukce a samo ty zařizovčky kolem. Sám bych to určo nedělal, na takové srandy není čas.



-> sep: přesně tak je to myšleno. No ono u toho staršího jde do jisté míry poměnit dispozice takže dalo by se říct že je i více variabilní

Nebylo myšleno srovnání bytu v novostavbě a staršího bytu ?Pak bych nějak nebral argumenty typu určíš si co jak chceš,novostavba bude typizovaná ,tam se toho moc nenavybírá,krom toho dnes vzniká spousta zmetků nejen na linkách ale i na staveništích,on komanč nebyl úplně ideální zedník ale třeba u domů z 50-70let než se rozjel panel,umakart,lino atd. to funguje i dnes a ne tak zle.Pokaždé je to na konkrétním bytu/bytech,moc generalizovat to nejde,oboje má svoje + -,hlavně nepodlehnout žvástům prodejců a prohlédnout toho víc než míň.

Tak záleží, co tě víc finančně zatíží, u nás je dá se říct na výběr obojí, případně i u rekonstrukce třeba i záleží, jak hodně seš zručný, a co jsi, dokážeš sám udělat, znám borce který má barák a nedokáže si ani sám posekat zahradu. Když by tedy nebylo na výběr, za mě bych asi volil něco z té první varianty ala komanč, aneb udělej si sám.